Il existe plusieurs types de contrat de construction. Alors, comment choisir ?

On connaît les plus courants, soit :

• Le contrat à prix fixe ou forfaitaire
• Le contrat à coûts majorés d’un pourcentage ou d’un honoraire fixe
• Le contrat à coûts majorés avec maximum garanti

S’ajoutent à ceux-ci :

• Le contrat « Clé en mains »
• Le contrat dit « Design built »
• Le contrat de gérance de construction
• Et il en existe d’autres.

Chacune de ces formules de contrat a ses avantages et ses inconvénients et pour faire un choix judicieux, c’est-à-dire en tirer le maximum d’avantages et le minimum d’inconvénients, il faut d’abord bien comprendre les enjeux d’un projet et bien évaluer les risques auxquels on s’expose. Il y a une relation à faire entre le type de contrat et le niveau et la nature du (ou des) risque(s) impliqué(s).

En principe, plus un projet est simple, bien défini par des documents de construction complets et détaillés et raisonnablement réalisable dans le délai disponible, plus un propriétaire peut tirer avantage du contrat à prix fixe ou forfaitaire. Le propriétaire peut alors, en mettant en compétition quelques entrepreneurs pré-qualifiés par leur réputation de qualité, fiabilité et solvabilité, s’assurer d’obtenir le bon prix pour son projet. À l’opposé, lorsqu’un projet est complexe ou en développement, lorsqu’une qualité supérieure est recherchée ou lorsque la construction se doit de débuter avant que la portée totale des travaux ne soit connue ou encore que les documents de construction ne soient complétés, le contrat à coûts majorés se doit d’être favorisé. Dans ces circonstances, le contrat à prix fixe risque même de desservir le propriétaire.

Les autres types de contrats trouvent leur application dans des circonstances particulières.

Le contrat à coûts majorés avec maximum garanti : Cette formule permet au propriétaire, à partir d’un budget raisonnablement confortable, de partager les économies réalisables jusqu’à un coût maximum et ne pas avoir à supporter les coûts excédentaires. Ce contrat est particulièrement utile lorsqu’un haut degré de qualité est recherché et que le budget ne peut souffrir de dépassements.

Le contrat « Clé en mains »

Il s’applique particulièrement bien lorsque les besoins du client sont bien définis et que les détails ne sont pas d’importance. Ici, l’entrepreneur fournit le site, le design et la construction. Il assume également les frais de permis et le financement de la construction et tout cela, à prix fixe.

Le contrat « Design built »

Dans ce contrat, les responsabilités sont partagées de façon similaire au « Clé en mains » à la différence que l’entrepreneur ajoute à ses services ceux de l’architecte mais ne fournit pas le financement.

Le contrat de gérance de construction

Finalement, ce contrat est celui par lequel l’entrepreneur s’implique dans la phase pré-construction, conseillant le propriétaire en ce qui a trait à la faisabilité du projet, les budgets de construction et les échéanciers sans assumer de responsabilité à chacun de ces sujets. On va ensuite procéder en appels d’offres auprès d’entrepreneurs spécialisés et de fournisseurs. L’entrepreneur assiste le propriétaire dans l’analyse et l’octroi des sous-contrats, assure la coordination des travaux et leur surveillance jusqu’à la livraison finale du projet. Les risques de dépassement de prix restent avec le propriétaire.

Une formule hybride est de plus en plus employée soit celle du contrat de gérance de construction avec engagement de convertir le contrat en contrat à forfait une fois le projet suffisamment défini pour permettre l’octroi de l’ensemble des contrats aux entrepreneurs spécialisés. Cette formule permet de s’adjoindre l’expertise de l’entrepreneur dès le lancement du projet tout en s’assurant de bénéficier des meilleurs prix au moyen de contrat à prix fixe avec les différents entrepreneurs spécialisés. Elle permet également au propriétaire d’intervenir dans le choix des acteurs qui réaliseront son projet, comme par exemple celui de certains fournisseurs pouvant satisfaire les besoins très particuliers du projet.

Les principaux intervenants du domaine de la construction, propriétaires du secteur public et du secteur privé, architectes, designers, ingénieurs constructeurs et juristes ont élaboré des contrats normalisés pour la plupart de ces types de contrat. Ce travail s’est fait entre autre par l’entremise du Comité Canadien des Documents de la Construction (CCDC). Ces formulaires sont les fruits d’un processus fondé sur le consensus, et visent à trouver un juste équilibre entre les intérêts de toutes les parties d’un projet de construction. Ils sont largement diffusés par l’Association Canadienne de la Construction et ses associations membres dans chaque province.

Malheureusement, une tendance est apparue depuis certaines années qui amène bon nombre de donneurs d’ouvrage, parmi les plus importants, à modifier ces formulaires normalisés pour s’assurer plus de pouvoir sur le autres intervenants. En résulte des contrats dont les dispositions différèrent de projet en projet. Ces différences sont si nombreuses qu’elles sont dans bien des cas sources d’erreurs et de confusion de part et d’autre.

Des pratiques contractuelles qui s’approchent le plus près possible des formules normalisées tout en permettant des modifications ponctuelles justifiées par une particularité d’un projet ou d’un participant sont à favoriser.

En résumé, un contrat de construction est en premier lieu un contrat de services et doit être choisi en fonction principalement des risques auxquels s’exposent les contractants et dans lequel chaque partie y trouvera son compte.

Il faut donc d’abord bien évaluer ses exigences et ses risques avant de choisir quel type de contrat de construction utiliser et le choisir autant que possible dans sa version normalisée.